Можно ли продать квартиру с ипотекой?

Некоторые банки разрешили сделки с ипотечными квартирами, при этом покупатель может не гасить кредит, а продолжать выплачивать долг.

Средний срок ипотеки в России, по данным Центробанка, составляет 24,1 года. За столь длительный период для некоторых заёмщиков кредитное бремя становится непосильным, либо у них меняются семейные обстоятельства и в связи с этим появляется необходимость продажи заложенной банку квартиры.

Идеальная схема для кредитной организации — это погашение долга за счёт средств нового покупателя недвижимости, но такой вариант возможен, если цена недвижимого имущества за время обслуживания долга не падала.

Как продается квартира с ипотекой?

По сути, сделка представляет собой перевод долга на покупателя. Банк оценивает потенциального владельца точно так же, как и нового заёмщика. Единственное отличие в том, что новый кредит выдаётся на условиях, которые действовали на момент выдачи кредита продавцу. То есть для покупателя ипотека будет с тем же сроком, ставкой и ежемесячным платежом, что были у продавца.

Очевидных преимуществ перед обычной ипотекой два: первое — возможность получить ставку по кредиту ниже рыночной; второе — сделка безопасна для покупателя с юридической точки зрения, так как квартира уже проверена при оформлении первого кредита.

У потенциальной сделки есть и два недостатка, но они актуальны не для всех. Первый — сумма, которую банк может выдать в кредит новому покупателю, не может превышать задолженности по действующему договору. То есть приобретатель недвижимости должен иметь средства, чтобы покрыть разницу между остатком кредита и ценой покупки квартиры, часто это больше, чем обычный первоначальный взнос, но меньше, чем рыночная стоимость недвижимости. Второй — если ипотека была выдана по программе государственного субсидирования ставки, то такой долг переводу не подлежит. Поэтому для сельской, семейной и прочих ипотек схема не работает.

Кто сможет приобретать квартиру с долгом, а кто нет?

Покупателям квартиры с чужой ипотекой надо иметь в виду ряд аспектов. В частности: покупателю надо будет соответствовать требованиям банка-кредитора по размеру дохода, возрасту и условиям, необходимым для оформления договора страхования.

Современная система учёта купленной в кредит недвижимости позволяет минимизировать кредитные и другие риски, поэтому банкам возможность смены заёмщиков несёт только выгоду. Кроме того, такая сделка — это возможность кредитных учреждений предложить своим заёмщикам продать одну ипотечную квартиру и взять кредит на другую — большую, лучшую и более дорогую.

Реализация недвижимости с обременением выгодна банкам потому, что они сохраняют доходность по выданным кредитам за счёт замены неплатёжеспособных на платёжеспособных заёмщиков. В современных условиях, когда кредитные учреждения страдают из-за санкций, это верное решение, которое, кстати, не ущемляет прав заёмщиков.

Как оформляется приобретение квартиры с ипотекой?

Кроме уступки по цене от продавца, которому необходимо, как правило, в короткие сроки реализовать свой объект недвижимости, у платёжеспособных покупателей квартиры с долгом есть возможность получить выгоду по страхованию и различного рода комиссиям. А вот изменить условия кредитного договора можно будет только через некоторое время после начала обслуживания долга, обычно через год.

Для продавцов ипотечной недвижимости, несмотря на возможные уступки в цене, тоже есть свои плюсы.

Главный плюс для продавца квартиры с ипотечным кредитом — это возможность не выплачивать ипотеку 25−30 лет, а поменять место жительства без глобальных финансовых потерь. При этом продажа ипотечной квартиры не испортит кредитную историю, что позволит в дальнейшем пользоваться кредитами по обычным ставкам.